Dúvidas de quem vai alugar uma casa

Alugar um imóvel demanda muitos cuidados. Quem procura um imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. São inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão, acaba gerando muitas incertezas para os consumidores. Por isso, a fim de sanar todas essas questões, listamos 34 dúvidas que geralmente ocorrem na locações de imóvel
Qual o prazo mínimo para locações? A lei não fala em prazo mínimo, mas estabelece uma série de restrições para os locadores que celebrarem contratos residenciais por período menor do que 30 (trinta) meses. Assim, o “prazo mínimo” que se realiza um contrato de locação residencial é nesse período. Já no tocante à locação comercial, o contrato poderá ser estabelecido por qualquer prazo, devendo ser obedecida a necessidade de outorga uxória (do esposo/esposa), se maior de 10 (dez) anos.
Quando o locatário devolve o imóvel antes do prazo pactuado, deve pagar multa? Durante o prazo estabelecido contratualmente, o locador não pode exigir a devolução do imóvel. O locatário, todavia, pode devolvê-lo, mas tem que pagar a multa estipulada contratualmente (se estipulada). Essa multa, no entanto, deverá ser calculada proporcionalmente ao período não cumprido no contrato.
E após o término do prazo estipulado, como fica? Após o término do prazo convencionado, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, de forma que, a parte que desejar rescindi-lo deve comunicar à outra com antecedência mínima de 30 dias.
Se o locador vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato? Nesse caso, o comprador poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao locatário um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto à matrícula do bem.
Há necessidade de se aguardar algum prazo a partir do vencimento do aluguel para entrar com a ação de despejo? Não. O locador pode propor a ação de despejo no dia seguinte ao atraso. Não há prazo mínimo (ou máximo, salvo a prescrição), para a propositura da ação de despejo.
Em que consiste a chamada purgação da mora? A Purgação da mora é uma faculdade que a lei concede ao locatário para evitar o despejo, pagando seu débito, apesar da propositura da ação. Ela deve ser requerida no prazo da contestação, e incluirá o débito, multa, correção monetárias, juros, custas e honorários sucumbenciais.
Falecendo o locador ou locatário, o que acontece? Morrendo o locador, a locação será transmitida (em direitos e deveres) aos seus herdeiros. Se falecer o locatário, o cônjuge sobrevivente, companheiro, herdeiros ou outros ocupantes (residentes) do imóvel ficarão subrogados em seus direitos e obrigações.
Estando o contrato em nome do locatário e vindo este a se separar, desocupando o imóvel, deixando lá sua ex-esposa, um novo contrato deverá ser celebrado? Não necessariamente. Em casos de separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
O locador pode cobrar aluguel antecipadamente? Depende. O locador só poderá cobrar aluguel adiantado se não exigir do locatário nenhuma garantia (fiador/ depósito/seguro fiança). Se o fizer, não poderá cobrar aluguel antecipadamente.
Qual o procedimento para a entrega/devolução de um imóvel? Você deve notificar por escrito o locador, através da administradora, com pelo menos 30 dias de antecedência, a sua intenção de deixar o imóvel. Vencido o prazo da notificação, você deve desocupar o imóvel e entregar as chaves ao locador ou à administradora juntamente com as 3 últimas contas de água e a última conta de luz pagos. Faz-se o acerto final do aluguel e a vistoria de saída do imóvel. Só então é que você e o fiador estarão exonerados das responsabilidades da locação.
Como faço para transferir/modificar o locatário ou fiador? Para mudar fiador, basta que você apresente a documentação exigida ao pretenso fiador. Se a pessoa apresentada preencher os requisitos exigidos, faz-se um pedido de aditamento ao contrato, fazendo constar a mudança do fiador. Quanto à mudança do inquilino, esta requer mais cuidado, pois além de apresentar toda a documentação exigida, se faz necessário que o atual inquilino rescinda por escrito a locação.
ADRIANO ALVES DE ARAÚJO
Advogado